Podstawowe informacje o umowie przedwstępnej zawarłam w poprzednim artykule (tutaj). Dziś chciałam się zająć kolejnym etapem, a mianowicie sytuacją, gdy termin z umowy przedwstępnej upłynął, a do zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej) – nie doszło. Jak egzekwować swoje prawa w takiej sytuacji? Jakie możliwości daje nam umowa przedwstępna?
[lwptoc]
Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie każdej umowy i w dowolnej formie. Ale najczęściej stosowana jest jako umowa poprzedzająca zawarcie umowy zbycia nieruchomości. Dlatego też, aby wywarła pełny skutek, należy ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Chodzi o to, aby umowa przedwstępna miała tę samą formę, co umowa przyrzeczona. A jak wiadomo, zbycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważne.
Umowa przedwstępna – gdy wycofuje się kupujący
Zatem mamy umowę przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego. Mamy w niej określoną nieruchomość, cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin upływa, a jedna ze stron zaczyna robić uniki, żeby nie zawierać umowy przyrzeczonej. Jeśli uniki robi kupujący, to sytuacja jest mocno utrudniona. W prawdzie możemy iść do sądu o wydanie wyroku zastępującego oświadczenie woli kupującego. Jednak to nie zapewni nam, jako sprzedającemu, że kupujący będzie dysponował środkami na zapłatę ceny. Zatem stajemy przed sytuacją, że my złożymy oświadczenie woli o sprzedaży, oświadczenie woli kupującego zastąpi wyrok sądowy, a nie będzie kto miał zapłacić ceny. Jednym z rozwiązań takiej sytuacji jest zabezpieczenie całej ceny np. w depozycie notarialnym. O takim rozwiązaniu należy pomyśleć już na etapie zawierania umowy przedwstępnej. Można rozważyć też inne sposoby zabezpieczenia, ale to wymaga już indywidualnej analizy sytuacji. Dlatego najlepiej skorzystać z pomocy adwokata, który ma doświadczenie w sporządzaniu takich umów.
Umowa przedwstępna – gdy wycofuje się sprzedający
Znacznie prostsza sytuacja jest, gdy stroną próbującą uniknąć zawarcia umowy przyrzeczonej, jest sprzedający. Wówczas można skorzystać z drogi sądowej. Kupujący powinien wytoczyć powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli sprzedającego. Po przeprowadzeniu całego, czasem bardzo obszernego i długotrwałego procesu, powinien uzyskać takie orzeczenie. Warto zaznaczyć, że w procesie dla swojego bezpieczeństwa warto korzystać z pomocy adwokata. Bez tego, nie znając wystarczająco przepisów, możemy przegrać sprawę nawet gdy mamy rację. Z orzeczeniem kupujący może udać się do notariusza,gdzie złoży swoje oświadczenie woli, a w miejsce oświadczenia woli sprzedającego, przedstawi wyrok sądu.
Istnieje rozbieżność poglądów, czy kupujący musi jeszcze raz składać swoje oświadczenie woli u notariusza. Część doktryny i przeważająca większość orzecznictwa, stoi bowiem na stanowisku, że oświadczenie woli powoda jest zawarte w umowie przedwstępnej i nie jest konieczne ponowne jego składanie. To także znacznie ułatwia sprawę. Wówczas pozostaje już tylko wysłać wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej i uiścić cenę sprzedaży do rąk (na rachunek bankowy) sprzedającego.
W mojej ocenie ponowna wizyta u notariusza jest potrzebna, ponieważ sąd wieczystoksięgowy może robić problemy z dokonaniem wpisu wyłącznie na podstawie umowy przedwstępnej, pozwu i orzeczenia sądu.
***
Jak widać skorzystanie z umowy przedwstępnej nie jest takie proste, jakby się mogło wydawać. Niemniej jednak, jest ona dość skutecznym środkiem do osiągnięcia celu, w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego warto z niej korzystać, aczklowiek z głową… lub z pomocą adwokata.
