Umowa o roboty budowlane – opóźnienie wykonawcy

Jednym z częstszych problemów w umowie o roboty budowlane, jest opóźnienie wykonawcy.

[lwptoc]

W dużych inwestycjach, najczęściej jest to obwarowane szeregiem uprawnień zamawiającego oraz konsekwencjami w postaci kar umownych, prawa odstąpienia czy wykonania zastępczego. Wszystko jest szalenie szczegółowo opisane w umowie (inna sprawa jak strony stosują się do zawartych przez siebie umów w praktyce). Tymczasem w małych inwestycjach, takich jak na przykład przy budowie domku jednorodzinnego, najczęściej mamy bardzo prostą umowę lub, co gorsza – żadnej.

Opóźnienie czy zwłoka?

Po pierwsze należy ustalić, co to jest opóźnienie. O ogólnych różnicach między opóźnieniem i zwłoką w wykonywaniu zobowiązań umownych, pisałam tutaj. Oczywiście tamte rozważania mają pełne zastosowanie do umowy o roboty budowlane.

Czyli ogólnie – opóźnieniem jest każde przekroczenie ustalonego w umowie terminu wykonania dzieła (obiektu, zakresu robót). Jeśli opóźnienie następuje z przyczyn, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność – wówczas mówimy o zwłoce.

Kodeks cywilny przepisuje wprost rozwiązanie na wypadek opóźnienia.  Czyli pierwsza uwaga już dotyczy tego, że kodeks chroni zamawiającego mocniej, niż wykonawcę, albowiem uzależnia określone konsekwencje od opóźnienia a nie od zwłoki wykonawcy. Należy jednak pamiętać, że przyczynami opóźnienia wykonawcy nie mogą być okoliczności, za które odpowiada zamawiający (czyli np. opóźnienie w dostawie materiałów). Wydaje się to oczywiste, ale jednak warto to zaznaczyć dla pełnej jasności.

Jak duże musi być opóźnienie?

Jeśli już do opóźnienia dojdzie, to musi ono być znaczne, aby zaktualizowały się kodeksowe przesłanki dalszego działania Zamawiającego. Musi być tak znaczne, że „nie jest prawdopodobne, aby wykonawca zdołał dokończyć dzieło w czasie umówionym”.

Co ważne, samo opóźnienie, nie jest kwalifikowane przez sądy, jako wadliwy sposób wykonania umowy (o którym mowa w moim poprzednim wpisie tutaj). A to oznacza, że rozwiązania przyjęte przez ustawodawcę dla wadliwego sposobu wykonania umowy, nie mają zastosowania opóźnienia. Chodzi o to, że skoro jest odrębny przepis, regulujący sytuację odstąpienia, to już na zasadzie analogii, nie stosujemy rozwiązań przewidzianych dla innych uchybień. Czyli nie możemy sobie wybrać. Możemy tylko i wyłącznie odstąpić od umowy.

Odstąpienie od umowy

Jeśli spełnione będą powyższe przesłanki, wówczas zamawiający ma prawo odstąpić od umowy. Nie musi w tym celu nawet wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu, z rygorem, że po jego bezskutecznym upływie – odstąpi.

Odstąpienie może nastąpić zarówno przed upływem terminu do wykonania dzieła, jak i po jego upływie.

Ze względów dowodowych, zawsze warto, aby oświadczenie o odstąpieniu, nastąpiło w formie pisemnej. Choć ustawa tego nie wymaga. Tym samym oświadczenie złożone w innej formie też będzie ważne. No chyba, że strony zastrzegły w umowie inną formę, np. pisemną pod rygorem nieważności.

Co zrobić gdy opóźnienie jest małe?

A co w sytuacji, gdy opóźnienie jest za małe, aby uzasadniać odstąpienie od umowy? Czy takie opóźnienia wykonawcy musimy tolerować? Moim zdaniem nie. Wówczas należy skorzystać z przepisów ogólnych kc (np. 491 kc).

Przepisy ogólne pozwalają nam w przypadku zwłoki (czyli już nie opóźnienia):

– wyznaczyć  wykonawcy dodatkowy termin z zagrożeniem odstąpienia;

– żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki;

Modyfikacje umowne

W tym wypadku rozwiązanie ustawowe strony mogą modyfikować umownie. A zatem prawo odstąpienia od umowy, może być wyłączone lub ograniczone poprzez odpowiednie postanowienie w umowie.

Najczęstszymi postanowieniami umownymi w tym zakresie są postanowienia nakładające kary umowne na wykonawcę, za określone opóźnienie lub zwłokę.

Stan prawny na 05.2020