Gdy zawieramy umowę o roboty budowlane i coś idzie nie tak, mamy kilka możliwości reakcji. Dziś zajmiemy się tylko przypadkiem wadliwego wykonywania umowy przez wykonawcę i to z perspektywy inwestora. Zakładamy przy tym całkiem niedużą inwestycję, jaką jest dom. Następnym razem napiszę na temat opóźnienia w wykonywaniu umowy i innych “niedociągnięć” budowlańców. A kolejnym razem – spojrzymy na tą samą sytuację z perspektywy wykonawcy. Zatem do rzeczy. Czym jest wykonanie zastępcze a czym odstąpienie od umowy?

[lwptoc depth=”1″ hierarchical=”0″]

Czym jest wadliwe wykonanie?

Najpierw należy ustalić co to jest wadliwe wykonanie. Wadliwe wykonanie umowy o roboty budowlane, to najprościej mówiąc, takie wykonanie które nie spełnia wskazań wiedzy technicznej lub norm budowlanych. Drugim rodzajem wadliwego wykonania jest takie, działanie, które jest niezgodne z umową. Jeśli więc zawarliśmy umowę z firmą budowlaną, która ewidentnie “partaczy” prace,  to prawo daje nam możliwość kontrolowania tego wykonawcy.

Zapoznaj się z naszą ofertą dotyczącą umów.

Przygotowanie dokumentów

Oczywiście nie obejdzie się bez specjalisty. Dlatego inspektor nadzoru, albo co najmniej kierownik budowy z ramienia zamawiającego, to warunek nieodzowny – w przeciwnym razie nie mamy najczęściej wystarczającej wiedzy, aby sprawdzać pracę wykonawcy. Jeśli już wiemy, że wykonawca działa źle, musimy wezwać go do usunięcia wad. Koniecznie trzeba wskazać konkretne wady i oczekiwane rozwiązanie. I ostatni warunek – należy wykonawcy wyznaczyć odpowiedni termin na usunięcie tych wad. Jaki to jest odpowiedni – spytacie? Nie za krótki, bo musi być realny dla wykonawcy, do usunięcia tych wad w normalnym toku czynności. I nie za długi – bo przecież nie chcemy czekać w nieskończoność.

Gdy wykonawca nas lekceważy

Jeśli na nasze wezwanie do usunięcia wad, wykonawca nie reaguje. Czy to dalej robiąc po swojemu, czy to kwestionując nasze żądania, to pozostają nam dwa wyjścia. Możemy skorzystać z wykonania zastępczego, albo możemy odstąpić od umowy.

Wykonanie zastępcze

Po pierwsze i najważniejsze – w ramach umowy o roboty budowlane, do wykonania zastępczego nie trzeba nam zgody sądu.

Po drugie – nowy wykonawca może albo usunąć poszczególne wady, albo dokończyć całe przedsięwzięcie.

Co nam daje wykonanie zastępcze? Pozwala na na utrzymanie istnienia danej umowy z wykonawcą. A zatem np. nadal będzie obowiązywała gwarancja udzielona przez naszego wykonawcę. Oczywiście dopiero od daty odbioru całego przedsięwzięcia od nowego podmiotu. Co więcej, nie możemy nałożyć na naszego wykonawcę kar umownych, jeśli nie są one wprost przewidziane za poszczególne naruszenia umowy, czy wadliwe wykonanie (a np. tylko za odstąpienie od umowy). Tymczasem wykonawca jest w bardzo niekomfortowej sytuacji, bo nagle na budowę wchodzi inny podmiot (na którego wybór wykonawca nie miał wpływu, tak jak na treść naszej umowy z nowym wykonawcą), za którego wynagrodzenie zapłacić będzie musiał nasz dotychczasowy wykonawca.

Naszemu dotychczasowemu wykonawcy należy się wynagrodzenie wynikające z umowy. Jeśli zatem mamy wynagrodzenie ryczałtowe, to należy mu się pełne wynagrodzenie, pomniejszone o koszty (tylko konieczne i uzasadnione) wykonania zastępczego.

Jeżeli potrzebujesz pomocy, zapraszamy do kontaktu – adwokat Katowice – biuro@adwokatagk.pl tel. 322541818

Ponadto, jeśli wskutek wad spowodowanych przez dotychczasowego wykonawcę, przedłużył się cały proces budowlany (bo przecież nowego wykonawcę trzeba znaleźć, wybrać i dostosować się do jego terminów), to możemy obciążyć go na zasadach ogólnych odszkodowaniem za nienależyte wykonanie umowy.

Odstąpienie od umowy

W przypadku odstąpienia od umowy – umowa wygasa. W przypadku umowy o roboty budowlane, wygaśnięcie następuje nie ze skutkiem wstecznym, ale ze skutkiem na przyszłość. Tym samym wygasają wszystkie postanowienia umowne (gwarancje, czy o wykonaniu zastępczym itp.), a pozostają w mocy jedynie postanowienia umowy przewidziane na wypadek odstąpienia (jeśli takie są). Najczęściej będą to postanowienia o karach umownych na wypadek odstąpienia, które w takiej sytuacji się aktualizują.

Jeśli udzielone były zaliczki – to podlegają one zwrotowi. O różnicy między zaliczką a zadatkiem przeczytasz tutaj.

Gdy chodzi o wynagrodzenie wykonawcy – to należy się ono wyłącznie za prace wykonane do daty odstąpienia. I należy się ono w wysokości wynikającej z umowy. Jeżeli więc wykonawca skończył jakieś etapy prac i zaofiarował je do odbioru częściowego, to wynagrodzenie za takie etapy jest mu należne . Zgłoszenie żądania odbioru częściowego oznacza konieczność obliczenia i w konsekwencji zapłaty „odpowiedniej części wynagrodzenia”. Nawet gdyby nie została ona określona w umowie.

Jeśli zamawiający wskutek niewykonania zobowiązania przez wykonawcę, poniósł szkodę, to może się domagać jej naprawienia, na zasadach ogólnych.

***

Należy jednak pamiętać, że wszystkie wyżej wymienione czynności, powinny być dobrze przemyślane i najlepiej skonsultowane ze specjalistą. Niestety bowiem, jeśli dochodzimy już do tego etapu, to z dużym prawdopodobieństwem możemy założyć, że sprawa trafi do sądu. Nikt bowiem “po dobroci” nie odda nam naszych zaliczek czy nie zapłaci kar umownych.

Podstawa prawna: art. 636 Kodeksu Cywilnego

Stan prawny na 03.2020.