Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalu – lokal użytkowy
O rozwiązaniu umowy najmu lokalu na podstawie postanowień umownych była już mowa w tym artykule. Czy możliwe jest natomiast wypowiedzenie najmu lokalu, w przypadku gdy umowa nie przewiduje takiej opcji? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, a konkretnych przykładów szukać należy w ustawach – w tym przypadku w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z uwagi na obszerność tematu został on podzielony na dwie części – pierwsza (niniejsza) dotyczy lokalu użytkowego, druga lokalu mieszkalnego (tutaj).
Wypowiedzenie z zachowaniem terminów
Termin wypowiedzenia najem lokalu na czas nieoznaczony zależy od terminu zapłaty czynszu. I tak, w przypadku gdy czynsz płatny jest w okresach miesięcznych, najem każda ze stron możne wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Gdy termin zapłaty jest krótszy albo dłuższy niż miesiąc – zastosowanie mają przepisy ogólne. A one przewidują pierwszeństwo terminów umownych. Zaś w razie ich braku, dopiero stosuje się terminy ustawowe:
– najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,
– na trzy dni naprzód – gdy czynsz płatny jest w krótszych odstępach czasu,
– na jeden dzień naprzód – gdy czynsz płatny jest dziennie.
W zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony za wypowiedzeniem odsyłam do poprzedniego artykułu.
Jeżeli potrzebujesz pomocy, zapraszamy do kontaktu – adwokat Katowice – biuro@adwokatagk.pl tel. 322541818
Wady lokalu
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu przysługuje najemcy także w przypadku gdy w chwili wydania lokalu albo później ujawnią się takie jego wady, które w konsekwencji uniemożliwią najemcy korzystanie z lokalu zgodnie z umową.
Dla skutecznego skorzystania z prawa do wypowiedzenia umowy konieczne jest powiadomienie wynajmującego o stwierdzonych wadach. Samo powiadomienie nie wystarczy. Trzeba jeszcze oraz wezwać go do ich usunięcia z wyznaczeniem odpowiedniego terminu. W przypadku gdy wynajmujący nie usunie wad we wskazanym terminie, najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, tj. w trybie natychmiastowym. Oczywiście wyznaczony przez najemcę termin powinie być „odpowiedni”. Przy czym za odpowiedni uważa się taki termin, który jest fizycznie możliwy do dotrzymania w danych warunkach.
Najemca nie będzie musiał zawiadamiać wynajmującego o wadach ani wyznaczać terminu na ich usunięcie w sytuacji, gdy stwierdzonych wad usunąć się nie da. W takim wypadku najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym.
Co istotne, za czas trwania wady wynajmujący nie powinien pobierać czynszu, zaś najemca może skutecznie żądać zwolnienia z jego zapłaty.
Z uprawnienia do wypowiedzenia umowy ze względu na wady lokalu najemca nie będzie mógł skorzystać, jeśli w chwili zawarcia umowy wady były mu wiadome, chyba że wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych (bez względu na to czy wady te da się usunąć, czy też nie).
Używanie w sposób sprzeczny z umową, przeznaczeniem lub porządkiem domowym
Wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w kilku przypadkach. Po pierwsze, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem. Po drugie – w razie zaniedbywania lokalu przez najemcę do tego stopnia, że lokal jest narażony na utratę lub uszkodzenie. Dla skutecznego wypowiedzenia umowy w tym trybie konieczne jest uprzednie upomnienie najemcy wraz z zakreśleniem mu realnego terminu na zaniechanie naruszeń. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu, umowę można wypowiedzieć.
Nie wymaga natomiast upomnienia najemcy wypowiedzenie dokonane w związku z niewłaściwym zachowaniem najemcy. Czyli w przypadku, gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Zwłoka z zapłatą czynszu
Zwłoka w zapłacie czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności może także w pewnych przypadkach stanowić podstawę wypowiedzenia umowy. W tym celu wynajmujący musi najpierw wezwać pisemnie najemcę do zapłaty w dodatkowym terminie. Termin ten winien wynosić co najmniej 1 miesiąc. Nadto wynajmujący powinien uprzedzić najemcę, że w razie uchybienia temu terminowi, wynajmujący wypowie umowę. Brak wezwania i uprzedzenia, jak również zapłata w terminie niweczą uprawnienie wynajmującego.
Zbycie lokalu
W przypadku gdy lokal zostanie zbyty (sprzedany, darowany, itp.) nowy nabywca może wypowiedzieć najem lokalu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, niezależnie od tego, na jaki okres zawarto umowę. Terminy ustawowe wiążą, nawet jeśli w umowie przewidziano inny okres wypowiedzenia.
Uprawnienie to doznaje pewnego ograniczenia w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Jednak nowy właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć takiej umowy najmu w jednym przypadku. Gdy umowa zawarta została z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. Niezbędne jest przy tym, aby wszystkie trzy przesłanki spełnione były łącznie.
Porozumienie stron
Niezależnie od wszystkich powyższych sposobów – strony mogą na każdym etapie dojść do porozumienia. A w przypadku zgodnego zamiaru zakończenia umowy, strony mogą zawsze zawrzeć porozumienie rozwiązujące najem.
