Umowa przedwstępna – co to jest?

Umowa przedwstępna to umowa uregulowana w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego. Polega ona na zobowiązaniu stron, do zawarcia w przyszłości innej (dowolnej) umowy. Ta umowa, do której zawarcia ma dojść w przyszłości, nazywana jest umową przyrzeczoną lub umową definitywną. Celem zawierania takiej umowy jest “rezerwacja” określonych, uzgodnionych, warunków umowy definitywnej, jeśli któraś ze stron nie jest jeszcze gotowa do jej zawarcia w danym momencie. Chodzi o to, aby zyskać czas na np. zgromadzenie środków na zapłatę, albo uzyskanie niezbędnych dokumentów, bez ryzyka (lub przy jego zminimalizowaniu), że druga strona zawrze umowę z kimś innym.

[lwptoc]

Umowa przedwstępna – co zawiera?

Do niezbędnych postanowień umowy przedwstępnej należą:

• zindywidualizowanie stron,
• określenie istotnych postanowień umowy definitywnej, a nadto
• wskazanie terminu jej zawarcia (lub sposobu określenia tego terminu).

I tak, począwszy od końca powyższego wyliczenia – termin zawarcia może być konkretną datą i tak jest najczęściej. Ale strony mogą też wskazać sposób obliczenia terminu, albo nawet uzależnić jego bieg od zdarzenia przyszłego i niepewnego (czyli tzw. warunku). Nie ma też wymogów ustawowych odnośnie długości terminu pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a umowy przyrzeczonej. Ostatecznie – termin może w ogóle nie zostać określony przez strony. W takim wypadku umowę definitywną zawieramy na żądanie strony uprawnionej do żądania zawarcia umowy definitywnej. Jeśli obie są uprawnione, to liczy się kto pierwszy złoży oświadczenie o wyznaczeniu terminu.

Istotą umowy przedwstępnej, a tym samym warunkiem jej skuteczności, jest prawidłowe określenie przedmiotu umowy definitywnej. Chodzi o to, że jeśli przedmiot umowy definitywnej określimy zbyt mało precyzyjnie, to domaganie się od drugiej strony, zawarcia umowy przyrzeczonej określonej treści, może się spotkać z odmową. Druga strona może bowiem odmiennie zinterpretować swoje zobowiązanie, i chcieć zawarcia umowy przyrzeczonej na innych warunkach.

Zindywidualizowanie stron polega na tym, aby wskazać, kto przystąpi do umowy definitywnej. Standardowo będą to te same strony, które zawierały umowę przedwstępną. Nie brakuje jednak w praktyce przypadków, gdy jedna ze stron chce do umowy definitywnej “podstawić” inny podmiot (np. z grupy kapitałowej). Wówczas należy takie prawo określić w umowie przedwstępnej. Bez tego (czyli w braku odmiennego uregulowania w umowie przedwstępnej), do umowy definitywnej muszą stanąć te same strony, co do umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna może też zawierać postanowienia dodatkowe. Najczęstszymi są:

• zadatek lub zaliczka (o różnicach pisaliśmy w tym artykule)
• warunek
• prawo odstąpienia
• odstępne
• kara umowna
• ustanowienie hipoteki/zastawu na zabezpieczenie zadatku/zaliczki lub zapłaty ceny

Kogo zobowiązuje?

Wbrew powszechnemu przekonaniu, umowa przedwstępna nie musi zobowiązywać obu stron. Może występować umowa przedwstępna zobowiązująca np. tylko kupującego lub tylko sprzedającego (gdy umową przyrzeczoną ma być umowa sprzedaży). Dlatego należy uważać na formułowanie przedmiotu umowy. Możemy go sformułować tak: “sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a kupujący zobowiązuje się kupić…”, albo np. tak: “sprzedający zobowiązany jest do sprzedania …”.

Jaka różnica jest w praktyce? Ano taka, że jeśli w ustalonym w umowie przedwstępnej terminie, do zawarcia umowy definitywnej, nie dojdzie, to strona, która nie była do tego zobowiązana, nie poniesie żadnych negatywnych konsekwencji. A to powoduje, że zawieranie umowy przedwstępnej mija się z celem dla drugiej strony.

Umowa przedwstępna – forma

Zasadniczo nie ma wymagań ustawowych co do formy umowy przedwstępnej. Zatem ważna będzie nawet umowa zawarta w formie ustnej. Jednak od zastosowanej formy umowy przedwstępnej, mogą zależeć konsekwencje wynikające z uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

I tak, w razie uchylenia się przez drugą stronę, od zawarcia umowy przyrzeczonej, pierwsza strona może żądać odszkodowania. To jest zasada. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej. Zakres odszkodowania strony mogą uregulować dowolnie. Czyli może być ograniczony np. tylko do straty rzeczywistej albo do utraconych korzyści.

Jeśli jednak umowa przedwstępnej czyni zadość wymaganiom co do ważności umowy definitywnej, zwłaszcza co do formy, wówczas strona może domagać się przed sądem, zawarcia umowy przyrzeczonej (silniejszy skutek umowy przedwstępnej).

Umowa przedwstępna – upływ terminu

Często mylnie sądzi się, że gdy upłynął wyznaczony w umowie przedwstępnej, termin do zawarcia umowy definitywnej, umowa wygasła. Nic bardziej mylnego. Umowa przedwstępna dopiero wówczas “zaczyna działać” w swoim wymiarze praktycznym. Czyli dopiero od tego momentu można korzystać z tego, co daje umowa przedwstępna. A mianowicie – można wystąpić do sądu o zobowiązanie drugiej strony do wykonania umowy przedwstępnej, czyli do zawarcia umowy definitywnej. Wówczas orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony umowy. Można również wystąpić do sądu o odszkodowanie czy o zapłatę kary umownej, jeśli była zastrzeżona.

***

Umowa przedwstępna, czasem nazywana też umową rezerwacyjną, ma za zadanie zabezpieczyć daną stronę lub obie strony, na przyszłość, w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto podjeść do niej poważnie, bo można ponieść bardzo daleko idące konsekwencje wynikające z jej zawarcia. Dlatego jeśli masz przed sobą umowę przedwstępną, nie wahaj się skontaktować z adwokatem, który pomoże zdecydować, które postanowienia mają istotne znaczenie, a których należy się wystrzegać.

Stan prawny na 06.2020 r.