W praktyce stosunkowo często dochodzi do zalania sąsiedniego lokalu. Wówczas, automatycznie pojawia się pytanie kto w takiej sytuacji ponosi odpowiedzialność za to zalanie? Odpowiedź na nie wcale nie jest jednoznaczna. Wszystko bowiem zależy od konkretnych okoliczności sprawy. Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, kiedy lokal, który “zalał” jest wynajmowany.  Szczegóły poniżej.

W celu zapoznania się z pozostałymi artykułami z zakresu prawa cywilnego – kliknij TUTAJ.

[lwptoc]

Zasady odpowiedzialności za zalanie

Odpowiedzialność za zalanie na zasadzie winy

Podstawowa zasada odszkodowawcza jest taka, że za szkodę odpowiada ten, kto ponosi za nią winę (art. 415 kc). Jest to tzw. odpowiedzialność na zasadzie winy. Wina może być z kolei zarówno umyślna, jak i nieumyślna. Za winę nieumyślną rozumie się zarówno lekkomyślność (kiedy to sprawca liczy się z tym, że jego zachowanie może spowodować szkodę, lecz bezpodstawnie liczy że do wyrządzenia szkody nie dojdzie) oraz niedbalstwo (kiedy to sprawca nie przewidywał możliwości wyrządzenia szkody, chociaż mógł i powinien był to przewidzieć).

Żeby więc móc skutecznie dochodzić od kogoś odszkodowania za zalanie sąsiedniego lokalu, należy wykazać, że ponosi on winę za to zalanie. Przykładowo więc, że nie interesowała się tym lokalem (kwestiami technicznymi) (niedbalstwo) czy też miała wiedzę, że są jakieś awarcie w lokalu (dotyczące instalacji wodno-kanalizacyjnej czy też grzewczej, ale nic z tą wiedzą nie zrobiła (lekkomyślność).

Jeśli więc, zajmujący lokal “zalewający” dba o ten lokal, dokonuje bieżących napraw i konserwacji swoich intalacji wodno-kanalizacyjnej, to będzie trudno wykazać mu winę w zalaniu.

Czy można ponosić odpowiedzialność za zalanie na zasadzie ryzyka?

Jak od każdej zasady, również od tej są wyjątki. Takim wyjątkiem jest chociażby odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Przykładem takiej odpowiedzialności jest odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia. W takiej bowiem sytuacji, odpowiedzialność ponosi ten, kto pomieszczenie zajmuje. Chyba, że szkoda następiła z powodu siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeiej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec (art. 433 kc).

Przez długi czas zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie, sporne było to czy ww. odpowiedzialność na zasadzie ryzyka znajduje zastosowanie również w przypadku zalania sąsiedniego mieszkania. Stosunkowo niedawno negatywnie w tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy. W uchwale siedmiu sędziów z 19 lutego 2013 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 63/12. Sąd Najwyższy wskazał, że celem tego przepisu jest ochrona bezpieczeństwa osób i rzeczy znajdujących się na zewnątrz budynku. Osoby te mają bowiem z reguły większe trudności w ustaleniu sprawcy szkody, a tym bardziej w wykazaniu jego winy. Hipoteza tego przepisu nie obejmuje zalania sąsiedniego mieszkania i jednocześnie brak jest podstaw do zastosowania w tym przypadku analogii. Aktualnie orzecznictwo sądów powszechnych również idzie w tym kierunku.

Podmiot odpowiedzialny za zalanie

Skoro omówiliśmy już kwestię zasady odpowiedzialności za zalanie, to przejdźmy do omówienia podmiotu odpowiedzialnego za zalanie. Odpowiedzialność tę ponosi osoba winna zalania. Może to więc być zarówno właściciel lokalu, jak i jego najemca. Ale nie tylko. Może to być również zarządca (np. wspólnota mieszkaniowa lub zarządca), a nawet osoba wykonująca instalację wodno kanalizacyjną czy instalację grzewczą, naprawiająca lub konserwująca je (np. fachowiec). W praktyce najczęściej jest to jednak odpowiedzialność właściciela albo najemcy.

Właściciel czy najemca?

W przypaku zalania, najemcy najczęściej bronią się wskazując, że to wynajmujący jest odpowiedzialny za właściwy stan lokalu. Rzeczywiście, w przypadku najmu, co do zasady, obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie podczas trwania najmu (art. 662 § 1 kc). Niemniej, pamiętać należy, że obowiązkiem najemcy (który wykonuje na swój koszt) są m.in.:

1) drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie z odpływu oraz dopływu wody (art. 681 kc),

Zarządca

Z odpowiedzialnośćią zarządcy będziemy mieli do czynienia w sytuacji gdy źródło zalania będzie znajdowało się w odcinku instalacji będących częściami wspólnymi budynku. Granicą pomiędzy lokalem a częściami wspólnymi są zawory odcinające przy pionowych elementach instalacji. Gdy takich zaworów nie ma, granicę tę wyznacza łączenie poziomych elementów instalacji (do konkretnego lokalu) oraz elementów pionowych (służących wspólnocie).

Fachowiec

Wreszcie, z odpowiedzialnością osoby wykonującej instalację wodno kanalizacyjną czy instalację grzewczą, naprawiająca lub konserwująca je, będziemy mieli do czynienia, jeśli taka osoba ze swojej winy w sposób nienależyty wykona, naprawi czy zakonserwuje te instalacje, czego skutkiem będzie zalanie.

Tak czy inaczej, w każdym przypadku, warto zadbać o ubezpieczenie lokalu od tzw. szkód zalaniowych.

Jeżeli potrzebujesz pomocy, zapraszamy do kontaktu – adwokat Katowice – biuro@adwokatagk.pl tel. 322541818

Stan prawny: 05.2021 r.

Podstawa prawna:

1. Kodeks cywilny,
2. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku.