Wypowiedzenie umowy najmu lokalu, zawartej na czas oznaczony

Umowa najmu na czas oznaczony, co do zasady obowiązuje obie strony przez taki okres, na jaki została zawarta.

Umowa taka może zostać wypowiedziana bez zachowania terminu w przypadkach określonych w ustawie (np. w przypadku gdy lokal ma wady, jest używany sprzecznie z ustawą czy najemca popada w zwłokę z zapłatą czynszu).

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony rozwiązały umowę za porozumieniem, przed upływem okresu jej obowiązywania, do tego jednak wymagana jest ich zgoda, o co nie zawsze łatwo.

Co zatem zrobić w przypadku, gdy nie jesteśmy zainteresowani kontynuowaniem umowy, brak jest przesłanek ustawowych do jej wypowiedzenia, a druga strona nie jest skłonna do zawarcia porozumienia?

Jeżeli potrzebujesz pomocy, zapraszamy do kontaktu – adwokat Katowice – biuro@adwokatagk.pl tel. 322541818

Postanowienia nieważne

Zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c.: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”  Wydawałoby się, że wystarczy w takim wypadku wprowadzić do umowy postanowienie umożliwiające jej rozwiązanie za np. 3-miesięcznym wypowiedzeniem (tzw. klauzula swobodnego wypowiedzenia).

Okazuje się jednak, że w zamieszczenie tego typu regulacji w umowie może być uznane za nieważne. Nie wdając się zanadto w rozważania teoretyczne (bowiem pojawiają się także głosy, które tego typu rozwiązanie dopuszczają), na potrzeby niniejszego artykułu wskazać należy, że wprowadzając do umowy terminowej, wyłącznie klauzulę swobodnego wypowiedzenia, narażamy się na uznanie tego postanowienia za nieważne, a co za tym idzie na bezskuteczność wypowiedzenia umowy przed upływem terminu jej obowiązywania. Przeważające stanowisko doktryny i orzecznictwa traktuje bowiem użyte w ww. przepisie sformułowanie „wypadki określone w umowie”, jako obowiązek skonkretyzowania przyczyn (powodów)  wypowiedzenia umowy, zaś wypowiedzenie z zachowaniem terminu nie wiąże się z zaistnieniem jakiejkolwiek okoliczności zewnętrznej, a stanowi wyłącznie swobodną decyzję strony.

Konkretne przyczyny wypowiedzenia

Rozwiązaniem powyższej sytuacji, jest wprowadzenie zamiast (albo obok) ww. klauzuli, również bardziej doprecyzowanych przyczyn umożliwiających stronie rozwiązanie umowy, np. wypowiedzenie w przypadku naruszenia zakazu podnajmu, naruszenia zakazu palenia w lokalu, zakupu przez najemcę lokalu, który spełniał będzie cele najmu przedmiotu umowy, utraty pracy przez najemcę, itp. Dopuszczalne jest także, choć budzi to pewne kontrowersje, wprowadzenie możliwości wypowiedzenia umowy ”z ważnych przyczyn”, przy czym należy pamiętać, że w razie sporu sąd będzie oceniał czy rzeczywiście wskazana w wypowiedzeniu przyczyna była aż tak istotna.

Zbycie przedmiotu umowy

Wspomnieć należy także o sytuacji, w której dojdzie do zbycia przedmiotu najmu w czasie obowiązywania umowy terminowej. W takim wypadku nowy właściciel lokalu może wypowiedzieć  umowę terminową, o ile nie została ona zawarta na piśmie z datą pewną. Zasada ta nie ma jednak  zastosowania do lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.

Ograniczenia w lokalach mieszkalnych

Zasady wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych (w tym najmu okazjonalnego i instytucjonalnego) ulegają jeszcze dalszym ograniczeniom, niż wspomniano powyżej – wynajmujący może je bowiem wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ograniczenie to nie dotyczy natomiast najemcy, względem którego można przewidzieć wypowiedzenie umowne zgodnie z powyższymi uwagami do art. 673 § 3 k.c.

Konsekwencje

Brak skutecznego rozwiązania stosunku najmu może rodzić po obu stronach tego stosunku prawnego doniosłe konsekwencje. I tak, najemca jest zobowiązany do regulowania czynszu najmu przez cały okres obowiązywania umowy, niezależnie od tego czy w lokalu w ogóle przebywa czy też nie, a  wynajmujący ma obowiązek umożliwić najemcy korzystanie z lokalu.

Jak widać, nawet tak prosta (na pierwszy rzut oka) kwestia, może przysporzyć wielu trudności, dlatego każdą umowę warto skonsultować z profesjonalistą.

Stan prawny na 10.2019